大庆律师孟令岐

商品房预售后规划、设计变更的争议处理

　　规划、设计形态是商品房的基本状况之一，但在实践中，开发商任意更改规划、设计而引发纠纷的事情屡有出现。
　　按照法律、法规的规定，开发商在取得“两证”的同时，开发项目的所有技术指标均已确定，无特殊情况不允许变更。在实践中应注意以下事项：
　　1在商品房买卖合同上，开发商应该依据该商品房所在项目（楼宇）的《建设工程规划许可证》上载的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。
　　2在签订商品房买卖合同时，特别是对商品房预售的，购房人一定要明确商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号，并确认这些指标与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件，尽量详细标明房屋主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要求，房屋朝向等。为了与合同中规划设计条款相配套，最好附上该商品房所在小区的总平面图。对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。
　　3双方可以就可能因不同原因发生的规划、设计变更分别约定责任承担方式。
　　(1)经营者获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起10日内书面通知消费者，与消费者协商变更或者解除合同。为了防止开发商以行政行为为借口，对于单方进行的规划变更，即使经过批准也要承担违约责任，购房者应约定可以退房；如果购房者接受变更，开发商也要承担违约责任，因为规划部门只会根据开发商的申请而批准变更。
　　(2)如果原设计有误，或者为了完善设计，必须对原规划设计进行变更，开发商应在报批前通知购房人，由购房者选择退房或赔偿。
　　(3)对于开发商擅自变更规划设计，可约定较高的违约责任，充分体现惩罚性和补偿性。因此我们签合同时，可将退款日期签得尽可能短，而利息要尽可能地高。
　　(4)由于规划、设计变更造成商品房面积差异，买卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。双方不解除合同，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。